Obtenir un prêt immobilier avec une caution

L’accès à un crédit immobilier nécessite de respecter les nombreuses exigences émises par les banques. Une des plus importantes concerne les garanties offertes. À défaut de pouvoir réaliser une hypothèque, les emprunteurs peuvent choisir la caution bancaire. Quelles sont les particularités de cette garantie ? Est-elle plus avantageuse qu’une hypothèque ? Réponses.

Le principe et fonctionnement de la caution bancaire

Avant d’accorder un prêt immobilier, la banque doit d’abord se protéger de toutes éventuelles défaillances de remboursement de la part de l’emprunteur. Dans ce contexte, elle va instaurer une multitude de mesures préventives, à commencer par l’analyse du profil du souscripteur. Idéalement, celui-ci doit avoir une situation professionnelle stable ainsi que des revenus fixes. Ensuite, la souscription à une assurance de prêt immobilier va aussi être exigée. Son rôle est de prendre le relais sur le remboursement de la dette au cas où l’acquéreur est victime d’une maladie, d’un accident, du chômage ou d’un décès. Enfin, toujours dans cette optique de se préserver des défauts de paiement, le créancier demande la souscription à une caution. Le rôle de celle-ci est de prendre en charge les remboursements des mensualités à la place de l’emprunteur s’il venait à faillir à ses obligations.

Sur le marché des prêts bancaires, les sociétés de cautionnement sont les plus courantes, car les cautions solidaires d’un particulier sont considérées comme insuffisantes selon les banquiers. L’organisme de cautionnement fonctionne selon le principe de la mutualisation des risques. En contrepartie du paiement de frais par l’emprunteur, il s’engage à prendre en charge le remboursement du crédit. Les coûts versés par le souscripteur pour cette prestation sont divisés en deux : d’une part, un montant dédié au Fonds mutuel de garantie qui est reversé à l’emprunteur à la fin du crédit et d’autre part, une commission à titre de rémunération de la société de cautionnement.

Mettre en place une caution bancaire pour un crédit immobilier

Le cautionnement bancaire exige une démarche officielle et passe par l’établissement d’un acte écrit sous seing privé ou « authentique » c’est-à-dire sous la responsabilité d’un notaire. Le document stipule un certain nombre d’informations telles que la durée de caution et le montant que la société de cautionnement s’engage à payer. Tout comme l’emprunteur, la caution reçoit l’offre de prêt puis chaque année, un document récapitulant le montant restant dû qu’il soit question des intérêts, du capital ou des frais lui est adressé.

Au niveau du coût de la caution bancaire en elle-même, elle représente entre 0,5 à 1,3% du montant emprunté. Pour la souscrire, les emprunteurs peuvent passer par les mutuelles, les sociétés de cautionnement affiliées aux banques ou le Crédit Logement.

Caution bancaire ou hypothèque ?

Beaucoup d’emprunteurs se demandent s’ils ne seraient pas plus intéressants de passer par une hypothèque plutôt qu’une caution bancaire. Déjà, il faut savoir que l’hypothèque est exigée sur certains produits tels que le Prêt à l’accession sociale. Il existe aussi des dossiers de demande de prêts qui risquent d’être refusés sans la présentation d’une hypothèque. C’est le cas des crédits immobiliers sans apport personnel et donc financés à hauteur de 110% par la banque. Pour autant, l’hypothèque s’avère toujours moins avantageuse qu’une caution bancaire surtout au regard des lourdes tâches administratives qu’elle implique. De plus, en cas de défaillance de l’emprunteur, celui-ci prend le risque de perdre définitivement son bien immobilier.

Avec la caution bancaire souscrite auprès d’un organisme spécialisé, il a au moins la possibilité de récupérer jusqu’à 75% de sa contribution au Fond Mutuel de Garantie, à condition bien évidemment d’honorer convenablement le paiement de toutes ses mensualités. Cette option devient alors sensiblement identique à une épargne. Enfin, la caution ne va pas non plus saisir immédiatement le bien en cas de problèmes. Un rééchelonnement des dettes est d’abord opéré avant d’en venir à une démarche aussi radicale.