Loi Censi-Bouvard : avantages et inconvénients de ce dispositif de défiscalisation

Adopté le 16 mars 2009 par l’Assemblée nationale sur proposition de Messieurs Yves Censi et Michel Bouvard, députés, la loi Censi-Bouvard (ou amendement Bouvard) devait s’achever en 2018 mais a fait l’objet d’une prorogation. Elle devrait donc tirer sa révérence le 31 décembre 2021. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation parmi les plus avantageux. Faisons le point sur ses nombreux atouts et ses quelques inconvénients, puis voyons quelles sont les principales conditions à respecter pour en bénéficier.

Fonctionnement de l’amendement Bouvard (loi Censi-Bouvard)

Tout contribuable français désireux d’investir dans une résidence de services peut bénéficier de ce dispositif de défiscalisation. L’avantage fiscal est réparti sur une durée de 9 ans en parts égales, à condition que le logement concerné soit loué pendant toute cette période.

Le dispositif s’applique si l’investissement immobilier est effectué avant le 31 décembre 2021 et si l’investisseur n’exerce pas à titre professionnel mais en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP, Censi-Bouvard et LMNP étant deux statuts cumulables.

Les logements éligibles à la loi Censi-Bouvard sont :

• Logement à construire ou en cours de construction, c’est ce que l’on appelle la Vente en l’État Futur d’Achèvement ou VEFA,
• Logement neuf,
• Logement achevé depuis au moins 15 ans à condition qu’il ait été réhabilité ou rénové afin que les critères de performances techniques soient satisfaits.

Ce dispositif implique le respect des conditions de location suivantes :

• La durée de location du bien doit être au minimum de 9 ans,
• Le propriétaire ne doit pas louer le logement à l’un des membres de son foyer fiscal ni à ses proches.

Le logement doit être loué meublé et répondre à l’un des critères suivants en termes de situation :

• En résidence étudiante (avec services),
• En résidence avec services pour personnes handicapées ou pour les seniors,
• En établissement médico-social ou social habilité à accueillir des adultes en situation de handicap ou des personnes âgées,
• Dans une structure où sont délivrés des soins de longue durée, à condition que les personnes hébergées soient privées de leur autonomie du fait que leur état nécessite une aide à l’entretien ou une surveillance médicale constante,
• Au sein d’un ensemble de logements pour personnes âgées ou handicapées et dont la gestion est assumée par un groupement de coopération (médico-social ou social).

À noter que les résidences de tourisme ne sont plus éligibles à ce dispositif depuis janvier 2017.

Avantages du dispositif Censi-Bouvard

L’investisseur peut apprécier la loi Censi-Bouvard pour les raisons suivantes.

• Récupération du montant de la TVA, soit un remboursement par le trésor public de 20 % du prix d’acquisition du bien immobilier dès lors que trois services au minimum sont proposés par le gérant de la résidence.
• Une réduction de l’impôt sur le revenu de 11 % du prix de revient ou d’acquisition du logement, soit par exemple 33 000 € pour un investissement de 300 000 €.
• Report possible de l’avantage fiscal sur l’impôt des 6 années suivantes dès lors que le montant de la réduction d’impôt est plus important que l’impôt lui-même, à condition que le logement soit toujours loué durant l’année dudit report de solde.
• La responsabilité de la gestion de la résidence n’incombe pas au propriétaire du logement. Ainsi, il n’est pas chargé de trouver un locataire ni d’accueillir une personne, d’entretenir le bien immobilier, de s’occuper des services proposés par la résidence… La signature du bail se fait entre l’investisseur et le gestionnaire de la résidence.
• La perception des loyers déterminés lors de la signature du bail est garantie quel que soit le taux réel d’occupation du logement.
• La possibilité de réaliser plusieurs acquisitions de ce type chaque année dans la limite d’un plafond annuel d’investissement par foyer fiscal de 300 000 €. Ce plafond s’entend tous dispositifs confondus (Censi-Bouvard, Pinel, etc.).
• Aucune obligation de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard.
• L’investissement peut être effectué sans apport personnel.
• Les intérêts d’emprunt sont déductibles – au titre des charges financières – des BIC en loi Censi-Bouvard (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Ce dispositif est très apprécié par les investisseurs car il est peu contraignant comparativement à d’autres. Il faut en effet savoir que les locataires ne sont liés à aucune condition de ressources, que les loyers sont libres et qu’aucun zonage n’est imposé.

Inconvénients de la loi Censi-Bouvard

Rien n’est parfait, même si, comparativement aux avantages, les inconvénients du dispositif Censi-Bouvard sont peu nombreux, à savoir :

• Soumis au plafonnement des niches fiscales, la réduction fiscale et le crédit d’impôt ne peuvent excéder 10 000 €/an et par foyer fiscal.
• Il n’est pas autorisé de revendre le logement concerné pendant les 9 années qui suivent la prise du bail initial,
• La réduction d’impôt doit être remboursée en cas de non-respect des engagements de location obligatoire à l’exploitant de la résidence.
• La possibilité que l’investissement en loi Censi-Bouvard soit requalifié si l’investisseur ne respecte pas ses obligations.

Notons toutefois que certaines situations de force majeure peuvent contraindre l’intéressé à sortir du dispositif Censi-Bouvard. Aucune remise en cause de l’avantage fiscal n’est alors possible dans les cas suivants :

• L’expropriation pour cause d’utilité publique de la résidence dans laquelle se situe le logement,
• La mise à la retraite ou le licenciement de l’un des membres du couple soumis à l’imposition commune,
• L’invalidité de 2^ème ou 3^ème catégorie de l’un des membres du couple du foyer fiscal,
• Le décès.

Il est fondamental que le gestionnaire d’un logement éligible à la loi Censi-Bouvard soit aussi solide qu’expérimenté. Au moment d’investir dans ce type de bien immobilier, il est donc très important de se faire épauler par un spécialiste de la gestion de patrimoine et de l’investissement. Cela permet également de lui confier les démarches parfois fastidieuses comme par exemple l’inscription en tant que LMNP au Service des Impôts des Entreprises pour pouvoir récupérer la TVA.